Как приобрести на продажу заложенное жилище без права выкупа

2 части:Проведение надлежащей проверкиВнесение предложения и завершение сделки

Вы пришли на рынок за новым домом, и вот он появляется. «Заложенное имущество». Хм, вы думаете, «возможно, я хорошо поимею с этого?» Не волнуйтесь, инспекторы, вы пришли в нужное место. Ниже приведено несколько подсказок и советов, которые помогут вам управлять миром скупки заложенного жилья.

Шаги

Часть 1 из 2: Проведение надлежащей проверки

1. 1 Познакомьтесь с брокером по недвижимости, который имеет отношения с банками, специализирующимися по заложенным домам.[1] Проштудируйте вебсайты со списками потерянного права выкупа заложенного имущества – не для того, чтоб посмотреть на дома, а чтоб найти брокера. Если вы найдете банковского агента, то принесете себя пользу двумя способамиs:
   • Вам не понадобится делить комиссионное вознаграждение. Вы можете работать непосредственно с банковским агентом, чтобы завершить сделку, устраняя необходимость персонального брокера, играющего роль другого посредника. Чем меньше посредников вовлечено в торговлю, тем меньше денег вам придется выложить.
   • Банковские брокеры часто имеют конфиденциальную информацию о списках потерянного права выкупа заложенного имущества. Брокер разбирается со списками за неделю, прежде чем они поступают в базу данных списков. Если вы спросите его об этих списках, брокер может направить вас на скрытое сокровище – дома, которые были забраны без права выкупа, но еще официально на рынке не появились.
2. 2 Получите предварительно одобренное письмо от своего кредитора, прежде чем всерьез начнете искать. Не имея предварительно одобренного письма, в котором сказано, сколько денег вы сможете занять, вы можете упустить большие возможности. Из-за того, что дома могут продвигаться так быстро, покупатели не могут позволить себе роскошь разрабатывать финансирование после того, как они наметили дом.
   • Не надейтесь, что у вас будет возможность получить финансирование от того же кредитора, который продает заложенный дом. Хотя та же организация, которая продает дом, может также быть в бизнесе финансирования, они могут не получить прекрасное предложение, и два отделения – недвижимость в собственности и финансирование – не обязательно работают в тандеме. Как и с покупкой автомобиля, позаботьтесь о пакете финансирования "до того", как пойдете в дилерское агентство – это лучший план действий.
3. 3 Ознакомьтесь с законами вашего штата. Это кажется нудным, но получить иск за криминальный ущерб только потому, что у вас нет правильного размера шрифта, не покажется смешным. Законы выкупа закладных домов отличаются в разных штатах, и пренебрежение ими может вылиться в большее, чем огромные хлопоты. Не надейтесь на вашего агента по недвижимости, если вы решили обратиться к нему за юридической консультацией.[2] Вместо того вызубрите законы своего штата и проконсультируйтесь по нужде с юристом.
4. 4 Подумайте дважды, прежде чем совершать быструю перепродажу, особенно, если вы никогда не делали этого раньше. Быстрая перепродажа заложенных домов особенно сложна. Старый банк (продавцы) не позволит вам получить право собственности, чтоб начать ремонтные работы, пока вы не станете его владельцем, а новый банк (финансисты) не позволит вам стать владельцем, пока не закончены работы с оформлением документации. Если ущерб или ремонт имущества стоят вам больше, чем вы ожидали, или вы не можете быстро найти покупателя, ваш новый дом может быстро превратиться в имущество несостоятельного должника.[3][4] Покупатель всегда настороже.
   • Самые умные инвесторы будут смотреть на заложенные дома как на долгосрочные инвестиции. Те, кто придерживаются своих активов 7-10 лет, стараются возместить основную сумму – и еще много в придачу – в отличие от тех, кто просто стремится разбогатеть по-быстрому.
5. 5 Будьте детективом и задавайте вопросы. Знание – сила. Вы не доберетесь до сути вещей, пока не начнете все вокруг исследовать. В закладных домах, как и в жизни, что-то кажется слишком хорошим, чтоб быть правдой.
   • Будьте детективом и задавайте вопросы. Знание – сила. Вы не доберетесь до сути вещей, пока не начнете все вокруг исследовать. В закладных домах, как и в жизни, что-то кажется слишком хорошим, чтоб быть правдой.
   • Опросите соседей дома. «Почему этот дом еще не продан?» Иногда соседи смогут дать вам информацию, которую в интересах банка лучше не раскрывать.
   • Узнайте у банка: «Почему предыдущие владельцы лишились права выкупа заложенного дома?» В праве собственности на дом может таиться причина, о которой вы не подозревали.

Часть 2 из 2: Внесение предложения и завершение сделки

1. 1 Ищите аналоги или компенсацию, когда вы предлагаете цену. Узнайте, какие еще заложенные дома продаются в этом районе, с некоторыми основными характеристиками, которые есть в вашем намеченном доме. Затем подсчитайте предложение в рамках предела компенсаций, и, самое важное, вписывается ли это в ваш бюджет.
2. 2 Знайте, что банки часто недооценивают или завышают свои списки. Часто банки, которые устанавливают прейскурантные цены на заложенные дома, ошибаются. Иногда они оценивают дом слишком низко, и в этом случае вы, вероятно, будете иметь многочисленные предложения по прейскурантной цене в течение ближайших дней или даже часов. В другое время они наоборот переоценивают имущество, и в этом случае вы можете назначить заниженную цену и надеяться на успех.
   • Не существует «секрета» для выяснения справедливой цены на дом. Посмотрите на компенсации, как долго стоит дом на рынке, и обратите внимание на рыночные условия (рынок оживляется или сворачивается?). Доверьтесь своему чутью и учитывайте свой бюджет.
3. 3 Предполагайте, что вы можете единожды или дважды обжечься на доме, который очень-очень нравится.[5] Это случается с лучшими из нас, и, скорей всего, случится и с вами. Иногда банки снижают цены для наведения шума и получения множества ставок. Когда такое случается, даже если вы перебиваете цену, вы, скорей всего, потеряете на имуществе, которое казалось выгодной покупкой, когда оно было внесено в список. Неутешительным фактом является то, что нет никаких реальных способов обойти это. Хорошей новостью является то, что обжегшись раз или два, это укрепит вас, и в следующий раз вы будете готовы к схватке.
4. 4 Прежде чем вы "нажмете на курок", проведите инспектирование. Оно может обойтись вам в 300-500$, но серьезные изъяны имущества, например термиты или структурные повреждения, обойдутся вам еще дороже. И угадайте еще одно? Банк продает такое имущество «как есть», т.е. если с ним что-то не так, когда вы его покупаете, вы берете на себя ответственность за его ремонт.
   • Убедитесь, что оплачены коммунальные услуги, подключенные банком перед осмотром помещения. Инспекторам очень тяжело провести легальный осмотр, если не подключена коммуналка.
5. 5 Оцените расходы на ремонтные работы и улучшения перед покупкой. Знание того, сколько придется потратиться на ремонтные работы и улучшения, на первом месте запрашиваемой цены на дом, даст вам знать, получаете ли вы дохлое дело, или вас обманывают.
   • В данной оценке предусмотрите фактор неожиданных расходов. Есть шанс, что вы, в конечном итоге, превысите границы бюджета, особенно когда дело касается заложенных домов. Если имущество все еще остается выгодной покупкой после подсчетов умеренного ремонта/улучшения - вы готовы. Если вы не потратили больше, чем изначально рассчитывали, вы на вес золота!
   • Как показывает практика, отложите 10% предлагаемой цены на ремонтные работы. Сумма может показаться высокой, но если вы не дотянете, то сможете положить разницу в карман. Плюс ко всему, лучше быть честным, чем оптимистичным, по крайне мере, когда речь идет о домах.
6. 6 Если дома в районе быстро распродаются, или рынок набирает обороты, начните со своей лучшей и самой большой предлагаемой цены. При большой конкуренции дополнительные $5,000 могут стать разницей между успехом и провалом. Если вы выделитесь со своим предложением и с самого начала будете иметь серьезные намерения, у вас будет большая вероятность успеха.
   • Не думайте, что из-за того, что дом заложен, или из-за того, что банк включает его в список, вы можете урезать прейскурантную цену на 50% и с этим ускользнуть. По факту, многие назначенные банком агенты по недвижимости, отвечающие за продажу заложенных домов, примут это за оскорбление, и это может парализовать процесс торгов. Люди (и особенно банки) не позволят вам такого "разбоя с большой дороги".
7. 7 Будьте терпеливы. Терпение – это добродетель и то, что многие люди, покупающие заложенные дома, не взращивают в себе. Ваше преимущество над этими людьми заключается в вашей готовности ждать правильного дела, на которое стоит соглашаться. Не привязывайтесь к дому, пока он не ваш. После того, как вы единожды или дважды обожжетесь, и когда все звезды выравниваются – прейскурантная цена вкладывается в бюджет, дом проверен, ремонтные работы не являются существенными, и сделать ставку все еще возможно - быстро и безжалостно набрасывайтесь, как ловкая Серенгети на газель! Удачи!

Советы

• Предложите наличку, много налички, и дата закрытия настанет быстрее, чем это получилось бы у юристов. Это показывает ваше желание завершить дело.
• Помните, что продажу осуществляет не постоянный жилец, а банк. Банки не беспокоятся ни о чем, кроме сроков. Ни о частной собственности, ни о состоянии имущества, а «как есть, со всеми повреждениями и т.д.».
• Будьте настойчивы в своем предложении, иначе банк не поверит, что вы стоящий покупатель.

Предупреждения

• Немедленно обратитесь к адвокату по вопросам о недвижимости.